区分所有マンションでもその購入価格は土地部分と建物部分の合算になっており、その割合は重要です。そして仲介業者からは“自分で考えなさい”と言われましたが、実際は既に決定していた可能性があります。そしてその割合は重要事項の説明内容には含まれず、契約書にも明示されていません。じゃあどう調べるのでしょうか？その鍵を握るのは消費税です。

まず不動産取引における消費税とは？国税庁のHp(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto)には“事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡など”の取引に課税されると記載されています。不動産取引においては前々年度の売上が1000万円以上の事業者（＝消費税課税事業者）には消費税がかかります。ただしかかるのは建物部分の価格に対してのみであり、土地にはかかりません。

不動産取引において消費税を支払うのは売主です。慣例として購入価格は消費税込みになっており、売主は買主から支払われた購入価格から消費税を支払うわけです。ですから消費税がいくらになるかは買主にとって表面上は大きな問題にはなりません。買主が支払う額には影響がないからです。ただ売主が課税事業者だった場合は、消費税がかかる建物部分の価格が少なければ実際に手元に残るキャッシュが増えることになります。

そして売主が支払った消費税の額を割り戻せば、取引時の建物部分の価格が計算できます。例えば購入価格400万円（うち消費税20万円）と明記されていた場合は、建物部分の価格は税率8％で割り戻して20/0.08＝250万円になります。すなわち土地部分の価格は400-20-250＝130万円ということです。

で、実情はどうなっているかというと、売主が買主に相談せずに決めている？ようなのです。私が購入した3室の契約書を見直すと、不動産業者から購入した1室には消費税が明記されていました！個人から購入した2室には記載されていません。その個人が課税事業者なのか、そうじゃないかは確認できていません。税務署に相談に行ったところ、契約書から読み取ることができないので、直接売主に①課税事業者かどうか②取引の際に実際支払った消費税はいくらか　を確認するしかないとの事です。怖、、

じゃあ売主が消費税課税事業者じゃなかった場合、もしくは確認がとれない場合はどうするかというと、例えば固定資産税評価額の比で計算する方法があります。例えば購入価格400万円で固定資産税評価額が土地100万円、建物150万円だった場合の建物部分の価格は400×150/100+150＝240万円となります。具体的なやり方は後日述べます。ただし税務署でコレでいいですか？と聞いたところ、ウーンでも消費税から逆算するのが普通ですからねぇ～との返答で、“だめじゃないけどできれば勘弁して”との印象でした。

ちなみに業者から購入した1室は固定資産税で按分するより建物部分の価格が低く設定されており、結構ヤられていたかもしれません。具体的には固定資産税で按分するとだいた50％のはずが、消費税割戻しで計算すると実際は45％に設定されており、額面にすると約20万円の差がありました。もしかしたら経費が20万円計上できなくなったのかな。経験が浅く実勢価格を知らないので何とも言えませんが、知っていたら契約の際にもっと交渉できたんだけどなぁ～。

ちなみに間違ったら脱税になっちゃうんですか？と聞くと、そうはなりませんよ！と言ってくれたので今回は消費税がわかる1室は消費税割戻しで計算し、2室は固定資産税で按分して提出することにしました。取引が終わって久しいのに売主に何回も確認するエネルギーは私にはありません(メンドクセーです)。税務署に指摘されたら頑張るしかありませんけど。

お金を稼ぐのは大変です。